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如何监管屡禁不止的“首付贷”*
发布时间:[ 2017-11-29 08:52 ] 文章来源:< 综合 > 浏览量: 1885
    日前,住建部等三部门在武汉召开的部分省市房地产工作座谈会再次强调,防止资金违规流入房地产。此举将加强房地产领域反洗钱工作,以促进房地产市场平稳健康发展。严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资;严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务;严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资;严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。
  要求各地对房地产开发企业、房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司等违规提供购房融资的行为,加大查处力度。在依法依规查处的同时,要将违规的房地产开发企业、房地产中介机构列入严重违法失信企业名单;对违规的互联网金融从业机构要列入互联网金融风险专项整治重点对象;将互联网金融从业机构、小额贷款公司等机构违规提供融资行为依法录入征信系统。
  要求银行业金融机构加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度,严格对个人住房贷款和个人综合消费贷款实行分类管理,强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理,严格按照合同约定监控贷款用途,严禁资金挪用于购房。银行业监督管理部门各级派出机构要加大对银行业金融机构个人住房贷款、个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的监督和检查力度,依法依规严肃处理各类违规行为。
  要求各地房产管理部门、地方金融监管部门要会同人民银行、银监会各派出机构建立联动工作机制,加强信息互通和部门间协作。各地房产管理部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务,银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度,有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。
  要求房地产开发企业、房地产中介机构要依法履行反洗钱义务,开展客户身份识别,妥善保存客户身份资料和交易记录,规范购房款交付方式,报告可疑交易。
    但是近日,在北京、安徽、江苏、福建等地调查发现,一些消费金融公司、小额贷款公司、中介机构等,在明知申请人贷款用于购房的情况下,依然发放贷款,有的甚至主动诱导客户通过造假躲避监管。
    一、变相“首付贷”形式更隐蔽
    早在2016年11月,住建部要求,各地一律严禁中介机构开展首付贷性质的业务。取得相关金融资质的房地产中介机构,不得违规开展业务。多地相关部门开展了专项检查。尽管如此,在一些地方,变相首付贷并未销声匿迹。
  在南京,部分机构仍承诺可提供首付资金融资服务。南京市江宁区一个链家门店负责人表示,如果买房资金周转不过来,可根据客户信用情况提供部分贷款用于首付,总之“不会让客户买不成房”。当问及最高可提供多少融资额度,该门店负责人表示,可以提供房屋总价的五成,利息与银行的利率差不太多。
  在福州,当购房者表示购房首付资金不足,多数中介表示没办法,但也有少数表示“可以帮忙”。厦门一位中介机构工作人员说:“银行对这种贷款查得比较严,审批下来也不太容易,但是我们还是能帮着想一些办法。”
    北京一家担保公司经理表示,该公司和北京10几家银行有合作,会根据客户资产情况匹配适合的银行,贷款后无需提供消费证明,贷款者可自由处置。消费者只需提供信用证明或固定资产证明,担保公司为其从银行办理消费贷。以信用贷为例,最高可做200万元的贷款额度。
  与此同时,一些中介机构仍可以提供所谓垫资服务,只是成本相对较高。“具体操作就是先把房本抵押给我们公司,我们提供垫资,然后在房屋过户后去银行办理抵押贷款,再还垫资款就可以。一般这种垫款期限在半年以内,利率差不多是年化7%。”一位中介机构工作人员说。
  “我们也能协助您通过担保公司办理大额信用卡贷款套现,但是需要收取中介费。”上述中介机构工作人员称,“现在查得比较严,自己办理的话基本上不可能成功,但我们可以帮忙做材料。”据了解,这种贷款年限较长,能达到30年,贷款金额为50万元至70万元。
  另外,房地产开发商垫资首付的情形目前也仍然存在。在一些位置比较偏远的北京郊区楼盘,购房者需要支付的楼盘首付款仅需10%,其余首付部分均由开发商先垫资。“80平左右两居首付不到40万元,可以先交一半,另外一半开发商给垫上,然后明年年底之前还清就行,没利息没手续费,相当于首付是两年分期。”有中介机构工作人员表示,这种楼盘一般买的人少,所以这样操作的人也不多。
    在房地产调控升级的大背景下,从今年年初开始,监管层对资金违规流入楼市进行了严控,尤其是近几个月,银行以及一些非持牌金融机构的短期资金变相流入楼市苗头渐显,监管力度也持续加码。不过,面对不少购房者依旧迫切的购房资金需求,仍有少部分“首付贷”产品出现在市场上,只是其形式更为隐蔽。
    二、签订假合同贷款,拿到资金后“想怎么用就怎么用”
  三令五申严禁的首付贷,究竟如何“变身”进入楼市的?南京市一位互联网小贷公司负责人表示,部分小贷公司资金有变相流入房地产的渠道。一些消费金融公司、小贷公司等资金供应者,成为变相首付贷的推手。
  “房屋抵押贷款的主要有两类:一类是买房缺钱的,一类是做生意需要周转资金的。”在合肥万科金域国际大厦五楼,平安普惠投资咨询有限公司合肥梅山路分公司的一名客户经理说,该公司是一家贷款服务机构,提供有抵押贷款和无抵押信用消费贷款。
  该客户经理表示,按照个人信息,房屋抵押贷额度100万元以上,信用贷额度20万元,分三年还清,年化利率9.6%。无论是哪一种,都可以拿来作为买房的首付。如果有需要,他还可以帮客户做个假合同,证明贷款是做生意用的。
  他同时提醒,政府正严控信贷资金流入房地产,在签贷款合同前,如果有客服审查人员问及贷款资金做什么用途,千万不能说是买房。“拿到资金后,就没人会管了,想怎么用,就怎么用。”
    类似情况在福州等地同样存在。福州市民刘某把一套100多平方米的房子抵押贷款拿到了150万元左右,三年还本,每个月只需要还利息。近日,刘某正准备使用这笔抵押款出手买房。
    三、高利率资金场外违约风险更大
  今年以来,房地产调控政策更趋严格,银行业不断压缩个人住房按揭贷款规模。多家A股上市银行半年报数据显示,其上半年住房按揭贷款增速回落,新增房贷占个人贷款的比重也较去年末有所下降。央行数据也显示,截至今年9月末,以个人住房按揭贷款为主要组成部分的住户部门中长期贷款同比增长26.2%,同比增速较上季末低4.6个百分点。
  值得注意的是,在住户部门中长期贷款增速回落的同时,住户部门短期贷款的增速却明显上扬。根据央行的数据,今年9月末,住户部门短期贷款同比增速达38.11%,增速较年初时上升17.85个百分点;前三季度住户部门短期贷款新增14926亿元,较去年同期多9428亿元,达到去年同期增加规模的将近3倍,并达到去年全年增量的1.5倍。海通证券宏观首席分析师姜超称,去年下半年以来银行房贷额度逐渐受限,部分居民购房贷款或借道短期消费贷款完成,导致居民短贷高增长。
  中国银行国际金融研究所研究员熊启跃表示,从发达国家经验看,个人贷款是利率市场化条件下商业银行获得稳定息差水平的重要资产类型。与国际领先银行相比,我国银行业个人贷款占比和个人贷款定价仍有一定的上浮空间,发展个人贷款应成为未来银行业转型升级的重要方向。“但是当前,国内个人贷款规模增速过快,银行存在集中配置个人贷款的羊群行为。大量资金涌入个贷市场,不排除存在改变贷款用途的违规行为,这显然不利于个贷市场整体的健康发展。”他说。
  实际上,除了可被统计的银行体系的资金,还有大量互联网金融机构、民间贷款机构以及担保公司的资金也在流入楼市,变相助推居民加杠杆购房,而这里面的风险更不可被忽视。中国社科院国家金融与发展实验室、国家资产负债表研究中心发布的中国去杠杆进程报告指出,由于消费贷款与按揭贷款的性质有所不同,其利率与风险也相应大于按揭贷款,目前不少消费信贷是通过向用户提供现金贷款的形式投放的,特别是互联网金融平台提供的无担保、无抵押的信用贷款,放大了未来可能的违约概率。由此所带来的潜在风险应引起监管当局的足够重视。
  “一些非持牌机构的借贷利率较高,在这种情况下,如果个人加杠杆较快的话,一旦市场发生波动,其形成坏账的风险也更高。而且这种场外的资金更为隐蔽,一般也不纳入正式的征信记录,场外资金一旦违约,必将波及银行体系内的资金,容易酿成更大风险。”一位业内人士表示。
    四、监管升级“多方位、多轮次”
  居民变相加杠杆的风险受到了监管部门的密切关注,在部分违规行为屡禁不止的背景下,监管力度正在不断升级。
  住建部、人民银行、银监会近日联合部署规范购房融资行为,加强房地产领域反洗钱工作。包括严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资;严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务;严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资;严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。
  三部委还要求各地对违规企业、机构加大查处力度。并将违规房企、中介列入严重违法失信企业名单;对违规的互联网金融从业机构要列入互联网金融风险专项整治重点对象;将互联网金融从业机构、小额贷款公司等机构违规提供融资行为依法录入征信系统。
  此前,银监会审慎规制局局长肖远企表示,将严查挪用消费贷款资金,严厉打击“首付贷”,吸取美国次贷危机的教训,防止居民杠杆率过快上升,防范房地产泡沫风险。
  “银监会目前已派出机构开展风险排查,并加强规范管理和问责,严查个人消费贷款违规进入房地产市场。”银监会相关人士介绍。北京、深圳等地银监局10月份已下发通知,要求对消费贷款资金流向等进行排查,现阶段银行正在组织辖内支行根据要求进行排查。
  事实上,自2016年初到现在,我国已开展了多轮对房产中介、网贷机构、银行等涉贷机构的严查行动,坚决打击违规、投机行为。去年8月,住建部、银监会等七部委联合下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,要求房地产中介不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务。
  对此,中原地产首席分析师张大伟表示,这意味着,房地产调控正在深入,一方面,通过限购、限售等行政手段加强监管,建立租售并举长效机制,降低投机获利空间,另一方面,金融层面重在降杠杆,把控投资资金源头,促使房地产回归居住属性,降低泡沫风险。
  中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼也表示,监管层将对投机性购房的金融需求持续密切关注和严控。银行需要持续打击投资性需求,切断这方面的金融供给。
  姜超也表示,未来房地产销售将继续降温,且监管机构严查居民短贷流向房地产,再加上银行房贷额度受限,预计居民贷款增速将趋于回落。
    五、跨部门联合调控重在落实
  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,以普惠金融的名义发放实际用途为购房的贷款,影响资金管控,干扰现行房地产调控。
  近期,住建部会同人民银行、银监会联合发布规范购房融资新规,再次强调严禁违规提供首付贷等购房融资。同时提出,加强部门间协作和信息互通,加大对违规提供购房融资行为的查处力度,强化监督管理。
  新规要求,各地对房地产开发企业、房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司等违规提供购房融资的行为,要加大查处力度。同时,要将违规的房地产开发企业、房地产中介机构列入严重违法失信企业名单;对违规的互联网金融从业机构要列入互联网金融风险专项整治重点对象;将互联网金融从业机构、小额贷款公司等机构违规提供融资行为依法录入征信系统。
  “严禁违规提供‘首付贷’等购房融资,将一系列金融创新的领域都涵盖在调控范围之内,这在房地产调控历史上尚属首次。”中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立说,不仅严禁首付贷等违规购房融资行为,还明确禁止了“过桥贷”“尾款贷”“赎楼贷”等场外配资金融产品进入楼市,这是精准打击。
  中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强说,经纪人员、开发商促成住房交易后有业绩、有收入、有现金流,违规提供贷款的机构通过高利率来获得收益。新规出台后,需要通过严格查处落实政策,让银行和金融机构、开发商、中介机构不敢为、不愿为。
  一些地方正在创新机制严查消费贷流入楼市。据安徽省银监局有关负责人介绍,该局近日运用EAST系统,筛选银行金融机构个人消费贷款、信用卡分期等金额在20万元以上的账户,拟在分类筛选的基础上,组织排查,找出其中存在的问题,完善银行信贷操作流程、管理制度和监管政策。(太阳公公)